租赁市场鼓励政策出台 长租公寓春天来了?(3)

便民 > 查询 > 生活点点通 > 中国吉林网 2017-11-13 10:19
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[导读]市场风向、政策信号到底是如何转变的?“放了长线”的长租公寓真能“钓到大鱼”吗?租赁市场发展还将面临哪些挑战?让我们一道为“春天”把把脉。

谈盈利为时尚早

整个长租公寓市场仍处于前期投入期,短时间回本不容易

套内面积17平方米、挑高3米多,沙发、餐椅、衣柜、双人床布设得淡雅清新,电视机、空调等电器一应俱全……北京劲松泊寓的一套大开间洋溢着青春气息。这套公寓半年起租、最长一年,月租6000元,比邻近小区60平方米一居室5500元的月租略高,但不用交中介费,租客还能免费使用阅读区等公共空间。

记者走访多家公寓后发现,排除促销优惠等因素,长租公寓本身确实有其独特优势。比如房源真实、价格透明、合同清晰、租期稳定、遇到问题能快速处理等;又如房屋通过装修改造后品质大为提高,即便是老旧小区中的分散式房源,其“一方小天地”也更符合年轻人的口味。

不过,长租公寓要想持续向好,关键在于赢得可观的回报,这就得好好算算账——

支出一端最大头的,无疑是支付给产权拥有者的房租支出。万科推出的泊寓项目中,有些房源为万科自持,另一些则需项目团队去市场上拿房。这类项目的月租支出,一般会占月收益的七成以上。“广州、深圳相对还好,按月计算,每平方米的拿房成本为85—95元;北京、上海则‘奇货可居’,成本在4—5元/日/平方米。”北京泊寓公司助理总经理金羽说,特大城市普通住宅库存率极低,集中式长租公寓一般得选择商业用房,“获取房源时,我们还要面临餐饮、月子中心、培训机构、私立医院等业态的竞争。”

另一个大头是改造装修。既然要长租,房屋寿命就不能太短,设备也不能更换过勤。泊寓在改造装修时,参照了万科精装商品房的标准执行,即便能倚仗集团采购的便利,改造成本也不低,约在2000元/平方米左右。

支出多头,收入则相对简单——租金。有人认为,长租公寓抬高了租房价格,但在经营者看来并非如此:一来,租金高低是与居民收入水平相对而言的,租户会根据自身财力选择栖身之地;二来,长租公寓外还有大量分散房源,租户可以用脚投票。“在纽约、香港、伦敦,租金占收入的比例超过了50%,而在北京、上海,这一比例尚在30%左右。”链家研究院院长杨现领表示。

入住率的高低,同样事关长租公寓营收状况。据金羽介绍,从全国看,泊寓的入住率至少在90%以上,有些店铺长年达到100%,“除非轮换的时候才会有空房间。”

总体而言,整个长租公寓市场仍处于前期投入期,谈盈利还为时尚早。“我们今年运营到了第六年,才在北京实现了微利,算上其他城市的话,从全国看还属于投入期。”北京自如公司总经理熊林表示,他们更加看重未来,“庞大的需求将产生万亿级的市场。”

“随着居住观念的升级和市场的调整,租金回报率会日渐乐观。”杨现领判断,集中式长租公寓的租期一般为10到15年,通常的回本周期是5到6年,如果运营得好,3到4年就可以开始盈利了。

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